Precios altos, oferta retraída y contratos sin registrar: por qué se reactivó el debate por los alquileres

A casi tres años de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres, hay una certeza sobre la que coinciden inquilinos, propietarios e inmobiliarios: el mercado de los alquileres atraviesa una crisis difícil de resolver. La decisión de suspender la normativa la evaluaron el presidente y Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa, y reactivó un debate que estaba dormido y abrió una serie de inquietudes para todos los involucrados.

Si bien todavía no se conocen más detalles sobre cuáles serán los mecanismos para modificar la legislación vigente, entre las alternativas que se encuentran sobre la mesa, el Ejecutivo analiza un decreto de necesidad y urgencia (DNU), para derogar la ley 27.551, suspender temporalmente la normativa y presentar una iniciativa nueva para reemplazar a la existente.

Pero los motivos que motorizaron la reactivación del debate sobre el mercado de los alquileres en el país tienen que ver con una serie de fenómenos que se desataron desde la puesta en marcha de la ley que se acerca a cumplir tres años en los que cosechó una ola de críticas.

Entre los distintos referentes del sector existe un consenso en que, lejos de alentar que más propiedades entren en alquiler, la ley provocó una escasez en la oferta y una caída de la rentabilidad para los propietarios que generó que más viviendas que vuelquen a la venta o a los alquileres temporales, muchos de los cuales se convidan en dólares. A modo de ejemplo, según ZonaProp, para un propietario se necesitan 22,4 años de alquiler para recuperar la inversión inicial de su vivienda, lo cual representa una baja del 22% del valor requerido un año atrás.

Sobre las unidades disponibles, en Reporte Inmobiliario explicaron a TN que hubo una caída del 58% en la medición interanual de la oferta de febrero. “Si buscas en internet, un alquiler tradicional, de un departamento usado, te encontrás con poco más de 1100 departamentos. En un año normal no había menos de 6000 y el año pasado había unas 2800 unidades”, graficó el titular de ese sitio, José Rozados.

Por otra parte, desde la mirada de los inquilinos, el pago del alquiler se convierte en un gasto cada vez más agobiante. Desde que se sancionó la ley a fines de junio de 2020, los alquileres mostraron una suba del 266% y solo en marzo, de acuerdo a Zonaprop, los precios de alquiler aumentaron un 8,3% en el mes y acumulan un alza trimestral del 25,7%. En los últimos 12 meses el valor subió un 118,6%, incluso por encima de la inflación promedio.

En concreto, alquilar un monoambiente en CABA hoy ronda -teniendo en cuenta las variaciones que se presentan según la ubicación y otros factores a negociar- los $96.578 por mes, un departamento de dos ambientes alcanza los $116.822 por mes y una unidad de tres ambientes se aproxima a los $156.078 mensuales.

Además, con la normativa actual, que obliga a registrar los contratos ante la AFIP, se negociaron muchos acuerdos de modo informal. A partir de los datos del último informe de la Jefatura de Gabinete al Congreso, hay 213.812 contratos habitacionales registrados, de los cuales 46.508 se encuentran en la Ciudad de Buenos Aires y 41.113 en la provincia de Buenos Aires, y los valores son radicalmente más bajos en el interior del país.

Esta cifra representa alrededor de un 10% de los convenios existentes, estimó el economista especializado en temas inmobiliarios, Federico González Rouco, en diálogo con TN.

Crece la incertidumbre en el mercado inmobiliario por los cambios en la Ley de Alquileres

Desde que se conoció que el Ejecutivo comenzó a evaluar alternativas para modificar la Ley de Alquileres, se despertó una gran incertidumbre en los distintos representantes del mercado inmobiliario que quieren saber, en primer lugar, cuál será la letra chica de la decisión del Gobierno y qué normativa quedará como “vigente” en caso de derogar o suspender la ley actual.

La posible aplicación de un cambio sobre la Ley de Alquileres despierta dudas, especialmente para aquellas personas que deban renegociar sus contratos en este momento y quieren saber bajo que marco legal ampararse. Lo cierto es que los contratos ya negociados no podrán modificarse hasta tanto finalice su período de vigencia.

También hay dudas sobre la alternativa de volver -aunque sea temporalmente- a la legislación anterior, que preveía contratos de locación con una duración de dos años y con ajustes semestrales basados en el índice de inflación. Los acuerdos son por tres años y se actualizan por el Índice de Contratos de Locación (ICL), un indicador que contempla la variación de precios y la remuneración promedio de los trabajadores registrados (Ripte), y que publica a diario el Banco Central (BCRA).

“En la suspensión debería detallarse el procedimiento a seguir en los contratos vigentes con la nueva ley y los que se firmen de aquí en adelante con la ley ya suspendida”, expresó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) y titular de Keymex Argentina.

Pero eso no es todo. También existe cierto escepticismo sobre la posibilidad de implementar cambios sobre el mercado de los alquileres, ya que se trata de un asunto que ocasionó distintos conflictos cuando se quiso regular y muchas veces se debatieron modificaciones que quedaron en nada.

“La pregunta es: ¿y ahora, cuál es el plan, cuál es el camino? ¿En la ley anterior con una inflación exorbitante como la que tenemos? ¿Cuál sería el tipo de ajuste? ¿En qué nos basamos?”, reflexionaron en la inmobiliaria Depa. Y enfatizaron: “Hoy, ya no es que hablamos de un mercado con un nivel de aumento en los alquileres exorbitante, sino que hablamos de un mercado de alquileres que se define entre las partes, es decir, por fuera de la ley, y en dólares. Este es el nivel de descontrol que logró implementar esta ley, sumado a un contexto económico donde todo se encuentra descalibrado por uno de los niveles de inflación más elevados del mundo”.

“Este runrún generó un efecto de incertidumbre aún mayor. Alguien que tiene que firmar mañana ya está preguntando qué se hace”, analizó Rozados. Y cerró: “Me cuesta entender que se tome esta decisión en forma aislada dentro de este contexto general de inestabilidad macroeconómica. A los fines prácticos, creo que poco resolvería en el corto plazo”.